Welcome to Suprawatinterlaws, Honour, Reliability & Experiences
Mon-Fri: 8.30-17.30
Saturday, Sunday CLOSED
Sapansung Bangkok
Thailand
+662 3721617-8
+662 7294023
suprawatinterlaws@gmail.com
Article
   Article    ปัญหาเรื้อรังของบ้านจัดสรร



 

ปัญหาเรื้อรังของบ้านจัดสรร

คำว่า “หมู่บ้านจัดสรร” เกิดขึ้นย้อนยุคเกินกว่า 40 ปีแล้วในย่านชานเมืองกรุงเทพมหานคร โฆษณาทางสื่อโทรทัศน์ในยุคนั้นของบางโครงการยังอยู่ในความทรงจำ เช่น “หมู่บ้านของเราอยู่สบายจนเรากลายเป็นปู่” ผ่านปากของเด็กน้อยแต่ก็มีผู้นำไปแปลงคำโฆษณาชวนให้ซื้อบ้านไปเป็นอย่างอื่นเช่น “หมู่บ้านของเรากว่าจะผ่อนหมดถ้าไม่ตายก็กลายเป็นปู่” ดังนี้เป็นต้น แต่ก็ทำให้เห็นภาพการซื้อบ้านจัดสรรจากเจ้าของโครงการโดยวิธีผ่อนส่งเงินกู้ราคาบ้านต่อธนาคารและสถาบันการเงินที่สนับสนุนโครงการดังกล่าวในระยะยาว โดยการนำที่ดินพร้อมบ้านที่จะสร้างขึ้นหรือสร้างขึ้นแล้วไปจดทะเบียนจำนองไว้กับธนาคารกว่าจะผ่อนชำระดอกเบี้ยให้กับธนาคารและเงินต้นหมดสิ้นก็ใช้ระยะเวลานานบางรายก็นานเกินกว่า 15 ปี จนกระทั่งลูกโตเป็นหนุ่มสาวและแต่งงานมีหลานให้กับอดีตลูกหนี้ธนาคารได้ชื่นชมอยู่ในบ้านเดียวกัน แต่ถ้าคำนวณระยะเวลานับจากนั้นเป็นต้นมาจนบัดนี้ หลานอาจจะกลายเป็นเจ้าของบ้านสืบแทนคุณปู่ไปแล้วก็ได้ตามกฎหมายมรดก

ในระยะเริ่มแรกการถือกำเนิดของ “หมู่บ้านจัดสรร” ดั่งกล่าวแล้ว มีประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 หรือ ปว.286 ยุคจอมพลถนอมกิตติขจร เรืองอำนาจใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 แต่ต่อมาปว. 286 ก็ถูกยกเลิกโดยมาตรา 3 ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (ต่อไปนี้จะเรียกโดยย่อว่า “พ.ร.บ. จัดสรร”) ซึ่งประกาศใช้บังคับนับแต่ปี พ.ศ. 2543 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบันนี้ โดยผลของการประกาศใช้บังคับ พ.ร.บ. จัดสรร เป็นเหตุให้ปว. 286 เป็นอันสิ้นสภาพบังคับ แต่ในขณะเดียวกันได้สร้างปัญหาให้เกิดกับสังคมไทยโดยเฉพาะอย่างยิ่งแก่ประชาชนผู้เป็นเจ้าของบ้านจัดสรรทั้งในย่านชานกรุงและในจังหวัดอื่นๆที่มีการขยายตัวของชุมชน การสร้างเมืองใหม่ การพาณิชย์ ทำให้เกิดชุมชนในรูปแบบของ “หมู่บ้านจัดสรร” โดยวิธีการผ่อนส่งกับธนาคารซึ่งผู้ซื้อบ้านเหล่านี้ถือได้ว่าเป็น “ผู้บริโภค” ตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภค และมักจะเกิดปัญหากับเจ้าของโครงการผู้ลงทุนในโครงการหมู่บ้านจัดสรรต่างๆทั่วประเทศไทย

โดยฐานะดังกล่าว ผู้บริโภคส่วนใหญ่หรือเกือบทั้งหมดสนใจแต่เพียงว่าบ้านที่ซื้อในโครงการจัดสรร พร้อมที่ดินสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันการจดทะเบียนจำนองกับธนาคารได้หรือไม่ ซึ่งก็ปรากฏว่าธนาคารและสถาบันการเงินที่สนับสนุนโครงการล้วนแล้วแต่รับเป็นหลักทรัพย์ในการปล่อยสินเชื่อมาซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ หากที่ดินนั้นมีเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดรวมทั้งหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือ น.ส.3 เพียงแต่แตกต่างกันตรงที่การจดทะเบียนสิทธิในการจำนอง แยกกันระหว่างสำนักงานที่ดินจังหวัดกับที่ว่าการอำเภอเท่านั้น แต่ไม่มีเหตุใดๆที่จะทำให้ผู้ซื้อบ้านจัดสรรเสียสิทธิเพราะมีเอกสารสิทธ์เพียง น.ส.3 และยิ่งมีความเชื่อใจมากขึ้น ที่ต่อมาสามารถชำระหนี้ธนาคารตามสัญญาจำนองจนครบถ้วนและแล้วก็ได้รับโอนกรรมสิทธ์จากเจ้าของโครงการมาเป็นของตน

ในส่วนของผู้ประกอบการหรือบริษัทผู้รับโอนตั้งแต่เริ่มแรกที่ปว. 286 บังคับใช้ตั้งแต่ปี 2515 ดังกล่าวต่างก็รับรู้ดีอยู่แล้วว่าบทนิยามของคำว่า “การจัดสรรที่ดิน” หมายถึงการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปย่อมจะต้องมีหน้าที่ขออนุญาตเพื่อให้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินซึ่งจะมีบทบัญญัติของกฎหมายที่ควบคุมและมีคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินเป็นผู้ออกใบอนุญาต ในขณะเดียวกันผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจาก “หมู่บ้านจัดสรร” ในยุคนั้นไม่มีใครวิตกหรือระแวงว่าผู้จัดสรรที่ดินกล่าวคือเจ้าของโครงการบ้านจัดสรรมีใบอนุญาตจัดสรรหรือไม่ เนื่องจากเชื่อมั่นว่าทางการย่อมควบคุมให้มีใบอนุญาต ไม่ว่าจะเป็นกรณีใดก็ตาม และเมื่อสามารถนำที่ดินพร้อมบ้านเข้าจดทะเบียนจำนองกับธนาคารได้ ย่อมสันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นการจัดสรรที่ดินพร้อมบ้านอันชอบด้วยกฎหมาย

คนรุ่นใหม่ที่อยู่ในโครงการได้ศึกษากฎหมายจัดสรร พ.ร.บ.จัดสรร ฉบับใหม่พบว่าสมาชิกหรือผู้ซื้อที่ดินแปลงย่อยในหมู่บ้านจัดสรรย่อมสามารถรวมตัวกันเพื่อจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นได้โดยการไปยื่นขอจดทะเบียนต่อทางการเมื่อจัดตั้งแล้วย่อมมีฐานะเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายและย่อมเข้าถือครองและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางและสาธารณูปโภคในโครงการซึ่งส่วนใหญ่พบว่าบริษัทเจ้าของโครงการเดิมได้ทอดทิ้งโครงการ ขาดการบำรุงรักษา ขาดการสร้างภูมิทัศน์ให้หมู่บ้านจัดสรรน่าอยู่น่าพักอาศัย ในบางโครงการพบว่าระบบไฟฟ้าเดิมที่บริษัทเจ้าของโครงการทำขึ้น มีข้อชำรุดบกพร่องต้องซ่อมแซม สระว่ายน้ำที่เคยสร้างขึ้นซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำโฆษณาชวนเชื่อ กลับถูกทอดทิ้งให้เป็นบึงรังแย้ที่ปกคลุมด้วยพื้นหญ้า ถนนในโครงการแตกเป็นหลุมบ่อ การรวมตัวของสมาชิกโครงการในหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้ว่าเกินกึ่งหนึ่งของที่ดินแปลงย่อยย่อมสามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้จึงเกิดขึ้นเพื่อเข้ามาบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคในโครงการให้ดีขั้น เนื่องจาก พ.ร.บ.จัดสรร กำหนดบังคับไว้ว่าเมื่อจัดตั้งนิติบุคคลฯแล้วให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคล (มาตรา 47) เมื่อตั้งนิติบุคคลฯขึ้นแล้ว คณะกรรมการย่อมจะกำหนดค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้สมาชิกชำระเพื่อนำมาเป็นเงินทุนในการบริหาร หากไม่ชำระก็จะเกิดเป็นหนี้ซึ่งเรียกว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค และกฎหมายให้เป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ (มาตรา 50) เมื่อเป็นหนี้บุริมสิทธิย่อมมีสภาพบังคับกล่าวคือ หากมีผู้ค้างชำระหนี้บุริมสิทธิอันเกิดจากค่าบำรุงรักษาฯดังกล่าวก็จะต้องชำระหนี้ส่วนนี้เสียก่อนเพื่อที่จะให้พนักงานเจ้าหน้าที่นำส่งให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่เช่นนั้นจะทำนิติกรรมใดๆเช่นจดทะเบียนโอน, ขายไม่ได้

ดังนั้นการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จึงเป็นการบริหารจัดการร่วมกันของสมาชิกในชุมชน เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยของชุมชนไปอีกเนิ่นนานและยั่งยืนในอนาคตข้างหน้าและเป็นการบรรเทาปัญหาสิ่งแวดล้อมเช่น ขยะ สิ่งปฏิกูล น้ำท่วม เป็นต้น การดูแลรักษาความปลอดภัยในยุคที่ขโมยชุกยิ่งกว่ายุง ซึ่งหากเป็นการจัดการกันเองโดยไม่มีกฎหมายรองรับก็เกิดกรณีหลายมาตรฐาน อันเป็นเหตุให้เกิดการแตกแยกในชุมชุนเนื่องจากจะแบ่งกลุ่มเป็นหลายฝ่าย ฝ่ายที่จะชำระค่าใช้จ่ายแก่คณะกรรมการ (นอกกฎหมาย) ก็จะได้รับสติกเกอร์ติดรถยนต์ ในขณะที่กลุ่มที่ไม่ชำระไม่ได้รับสติกเกอร์แต่ก็ใช้สิทธิในการเข้าออกชุมชุมผ่านพนักงานรักษาความปลอดภัยหรือ รปภ. โดยไม่สะทกสะท้าน เนื่องจากไม่มีกฎหมายบังคับ บางครั้งถึงขนาดต้องขึ้นโรงพักให้ตำรวจปวดหัวเล่นก็มี

ปัญหาเหล่านี้ เรื้อรังมานานที่ชาวบ้านรอคอยการเยียวยาแก้ไขจากฝ่ายบ้านเมือง แต่กลับกลายเป็น “ผันร้าย” ฝันร้ายที่เกิดขึ้นเป็นเรื่องจริงและเป็นอุทาหรณ์ที่สำคัญ เกิดจากกรณีที่ศาลปกครองสูงสุดได้มีคำพิพากษาตามคดีหมายเลขแดงที่ อ.389/2556 ประมาณปลายปี พ.ศ. 2556 ซึ่งผู้เขียนขอสรุปดังนี้ว่า บริษัทธนบัติชัยเรียลตี้จำกัด เจ้าของโครงการผู้ขายที่ดินแปลงย่อยโดยการจัดสรรที่ดินเกินกว่า 10 แปลง กล่าวคือถึง 108 แปลง เพื่อจำหน่ายตามโครงการหมู่บ้านจัดสรรพาราไดซ์วิลล่า อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี และจัดให้มีสาธารณูปโภคต่างๆซึ่งถือเป็น “หมู่บ้านจัดสรร” ในยุคที่เกิดขึ้นก่อน พ.ร.บ.จัดสรร หนึ่งในโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ยังคงดำรงอยู่เป็นชุมชน ต่อมาภายหลังจากที่ พ.ร.บ.จัดสรรประกาศใช้บังคับแล้วอีกนานพอดู เจ้าของบ้านแต่ละหลังรวมตัวกันเกินกว่ากึ่งหนึ่ง กล่าวคือได้ถึง 76 หลัง ยื่นขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อสำนักงานที่ดินอำเภอบางละมุง และอุทธรณ์คำสั่งต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี หลังจากที่เจ้าพนักงานที่ดินไม่ยอมรับจดทะเบียนจนกระทั่งเรื่องราวได้ดำเนินต่อมาสู่ศาลปกครองเนื่องจากเป็นกรณีที่คำสั่งทางปกครองของเจ้าหน้าที่ของรัฐเป็นเหตุให้การจัดตั้งนิติบุคคลฯดังกล่าวไม่สัมฤทธิ์ผล ศาลปกครองชั้นต้นวินิจฉัยตามคำสั่งทางปกครองของเจ้าหน้าที่ผู้ฟ้องคดียื่นอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุด ต่อมาศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษายืนตามคำพิพากษาของศาลปกครองชั้นต้น โดยยกเหตุผลไม่อนุญาตให้เจ้าของบ้านในโครงการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นข้อสำคัญ 2 ประการ กล่าวคือ ประการแรกเนื่องจากตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินจะต้องเป็นผู้มีเอกสารสิทธิ์ในรูปแบบโฉนดที่ดินเท่านั้นจึงจะขออนุญาตได้ แต่โครงการหมู่บ้านจัดสรรของผู้ฟ้องคดีมีเอกสารสิทธิ์เพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3ก) จึงไม่อยู่ในบังคับที่จะต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรร และประการที่สองประกาศคณะปฏิวัติได้ถูกยกเลิกไปแล้วโดย พ.ร.บ.จัดสรรฉบับใหม่ และตามบทเฉพาะกาลของกฎหมายใหม่รับรองบังคับเฉพาะหมู่บ้านจัดสรรที่ได้รับใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เท่านั้น ดังนั้นแม้ผู้ซื้อที่ดินพร้อมบ้านจัดสรรในโครงการนี้จะรวมตัวกันและลงมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ดินแปลงย่อยทั้งหมดในโครงการก็ไม่สามารถใช้สิทธิขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้

คำพิพากษาฉบับนี้ ถือได้ว่าเป็นบรรทัดฐานสำคัญสำหรับเจ้าหน้าที่ของรัฐ เนื่องจากกรมที่ดินได้ยึดถือเอาคำพิพากษาฉบับนี้เป็นแนวปฏิบัติและแจ้งไปยังผู้ว่าราชการจังหวัดทั่วประเทศ

ปัญหาที่ควรพิจารณากันต่อไปว่าคำพิพากษาฉบับดังกล่าวเป็นการสร้างหรือยุติปัญหาและควรจะมีข้อสรุปอย่างไร

ผู้เขียนยังเห็นว่าศาลปกครองจัดตั้งขึ้นโดยผลของรัฐธรรมนูญฉบับประชาชน พ.ศ.2540 และตามพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองฯ พ.ศ.2542 ซึ่งถือได้ว่าเป็นการสร้างอำนาจให้กับประชาชนที่จะใช้สิทธิทางศาลในกรณีที่เกิดปัญหากับเจ้าหน้าที่ของรัฐในทางแพ่ง อันเป็นการคุ้มครองสิทธิของประชาชนส่วนหนึ่ง โดยตุลาการของศาลปกครองจะประกอบด้วยบุคคลผู้มีคุณสมบัติในด้านต่างๆไม่จำกัดว่าจะต้องเป็นนักนิติศาสตร์ ผู้สำเร็จ “เนติบัณฑิตไทย”จากเนติบัณฑิตยสภาเฉกเช่นผู้พิพากษาของศาลยุติธรรมซึ่งเป็นศาลที่อยู่คู่บ้านคู่เมืองตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรมจนบัดนี้เกินกว่า 90 ปีแล้ว แต่ยังประกอบดัวยนักรัฐศาสตร์ นักสังคมศาสตร์ ผู้เชี่ยวชาญด้านสิ่งแวดล้อม ภาษีอากร และอื่นๆรวมอยู่ด้วย

ยิ่งไปกว่านั้นกระบวนพิจารณาของศาลปกครองก็ได้กำหนดให้ใช้ระบบการไต่สวนกล่าวคือศาลอาจใช้อำนาจแสวงหาข้อเท็จจริงได้โดยศาลเอง คล้ายกับศาลของเมืองไคฟงในนิยายเรื่อง เปาบุ้นจิ้น ในขณะที่ศาลยุติธรรมใช้ระบบการกล่าวหาซึ่งคู่ความจะต้องตั้งประเด็นกล่าวหาต่อกันและต้องนำพยานหลักฐานไปพิสูจน์เองในศาล อีกทั้งบทบัญญัติใน พ.ร.บ.จัดตั้งศาลปกครองฯเองยังยกเว้นในเรื่องของอายุความ เช่นตามมาตรา 52 วรรค 2 ที่วางหลักว่า คดีปกครองแม้ยื่นพ้นกำหนดเวลาการฟ้องคดีแล้ว หากคดีที่ยื่นฟ้องเป็นประโยชน์แก่ส่วนรวม ศาลปกครองจะรับไว้พิจารณาก็ได้ จึงแสดงให้เห็นว่าเจตนารมณ์ของการจัดตั้งศาลปกครองนั้นเปิดกว้างให้ศาลสามารถวินิจฉัยโดยมิได้อาศัยหลัก “นิติศาสตร์” เพียงอย่างเดียว

แต่ตามตัวอย่างคดีที่กลายเป็นบรรทัดฐานและเป็นแนวปฏิบัติดังกล่าวข้างต้นจะเห็นได้ว่าศาลปกครองสูงสุดได้ใช้หลัก “นิติศาสตร์” เท่านั้นในการวินิจฉัยคดี โดยสรุปได้ว่าเมื่อเจ้าของโครงการไม่ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรเนื่องจากอยู่นอกระบบและระเบียบที่บังคับโดยปว. 286 โดยเหตุที่เอกสารสิทธิของเจ้าของโครงการเป็นเพียง น.ส.3ก. ไม่ใช่โฉนดที่ดิน เมื่อมีการยกเลิกปว. 286 แล้ว เจ้าของบ้านหรือเจ้าของที่ดินแปลงย่อยในโครงการจึงไม่มีสิทธิในการขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ.จัดสรร ฉบับใหม่ได้ ถือว่าเป็นการตีความตามตัวบทกฎหมายล้วนๆ

จึงเห็นได้ว่าเจ้าของโครงการเดิมตามปว.286 อาจแบ่งได้เป็น 2 จำพวกกล่าวคือ จำพวกที่ 1 มีโฉนดที่ดินและยื่นขอใบอนุญาตเพราะกฎหมายบังคับให้ต้องมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน และจำพวกที่ 2 คือเจ้าของโครงการที่มีเอกสารเพียง น.ส.3ก. มิใช่โฉนดแม้จะทำการจัดสรรที่ดินเกินกว่า 10 แปลงแต่ก็ไม่มีหน้าที่ขอใบอนุญาตใดๆ เมื่อเปรียบเทียบแล้วจะเห็นได้ว่ายิ่งระยะเวลาผ่านไปนานเท่าไรเจ้าของโครงการในจำพวกที่ 2 บางโครงการก็ได้ละทิ้งโครงการไปเป็นจำนวนมากจนเกิดสภาพดังที่ผู้เขียนกล่าวแล้วข้างต้น เป็นกลุ่มนายทุนที่อยู่นอกกฎหมาย เมื่อ ปว.286 สิ้นสภาพ จำพวกที่ 2 ก็หลุดพ้นหน้าที่ รวมทั้งความผิดฐานจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต โดยมิได้มีบทบัญญัติแก้ปัญหาใดๆใน พ.ร.บ.จัดสรร จึงมี “ช่องโหว่” ของกฎหมาย(Gap of Laws) เกิดขึ้น และช่องโหว่ของกฎหมายดังกล่าวทำให้เกิดความเดือดร้อนแก่ผู้บริโภคซึ่งกระจายตัวอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรต่างๆทั่วประเทศไทย โดยไม่สามารถรวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นได้ตามกฎหมายกล่าวคือ พ.ร.บ.จัดสรร ฉบับปัจจุบัน และโดยที่คำวินิจฉัยของศาลปกครองสูงสุดดังกล่าวมิได้ตีความเพื่ออุดช่องโหว่ของกฎหมายดังกล่าวตามเจตนารมณ์ของการจัดตั้งของศาลปกครองจึงนับเป็นเรื่องที่น่าเสียดายอย่างยิ่ง

บทสรุป

อย่างไรก็ตามผู้เขียนยังหวังว่าช่องโหว่ดังกล่าวจะได้รับการแก้ไขเยียวยาเพื่อแก้ปัญหาให้กับผู้บริโภคซึ่งก็คือเจ้าของที่ดินและบ้านในโครงการจัดสรรต่างๆในรุ่นก่อน พ.ร.บ.จัดสรรที่จะได้รับความคุ้มครองให้ได้สิทธิในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการจำพวกแรก รวมทั้งโครงการตาม พ.ร.บ.จัดสรรฉบับใหม่ ซึ่งน่าจะพอมองเห็นแนวทางอยู่ 2 แนวทาง

แนวทางที่ 1การตีความใหม่ของศาลปกครองสูงสุดเนื่องจากบรรทัดฐานในคดีดังกล่าวข้างต้นไม่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะและจะสร้างปัญหาให้แก่สังคมโดยส่วนรวม แต่กว่าที่ศาลปกครองสูงสุดจะมีบรรทัดฐานกลับคำพิพากษาฉบับนี้โดยวินิจฉัยให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่มีเอกสารสิทธิเพียง นส.3 ในยุคก่อน พ.ร.บ.จัดสรร สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ก็คงจะต้องใช้ระยะเวลาอีกเนิ่นนานและไม่รู้ว่าจะมีคำวินิจฉัยหรือไม่ และเมื่อไรเนื่องจากจะต้องมีคดีใหม่ที่มีประเด็นเดียวกันเข้าสู่ศาลเสียก่อน

แนวทางที่ 2 ดังนั้น ในยุคที่สภานิติบัญญัติแห่งชาติ หรือ สนช.ยังคงปฏิบัติหน้าที่ตามรัฐธรรมนูญชั่วคราว พ.ศ. 2557 อยู่ในขณะนี้ สมควรที่จะหยิบยกปัญหานี้ขึ้นมาปฏิรูปเช่นเดียวกับปัญหาระดับชาติอื่นๆ โดยการผ่าน พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ในส่วนที่เกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ครอบคลุมถึงหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่ได้รับใบอนุญาตการจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ด้วยส่วนจะมีเนื้อหารายละเอียดอย่างไร ย่อมสามารถทำได้โดยผลของกฎหมาย และเมื่อมีกฎหมายออกมารองรับแล้ว ผู้เกี่ยวข้องรวมทั้งศาลที่มีอำนาจย่อมจะต้องยึดถือปฏิบัติต่อไป


สุประวัติ ใจสมุทร
อดีตอัยการ, นักกฎหมายอิสระ